性失協商調整還款可與源 銀行入來階段計劃房貸去收

　　每經記者 陳夢妤 每經編輯 楊 翼

　　“文件一出來我就看到了。說實話，性失行协讀到第二十六條的去收時候，我心裏很感慨。入源這條寫的可银款计是——對於存量個人住房貸款借款人階段性失去收入來源導致還款困難的，銀行業金融機構可以按市場化、商调法治化原則與借款人自主協商，整房靈活采取合理延後還款時間、贷还貸款展期、阶段延遲還本等方式調整還款計劃。性失行协”

　　8月29日，去收中國房地產指數係統創始人、入源原國家房改課題組組長孟曉蘇在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時感歎，可银款计“為了這段話，商调我呼籲了整整兩年。整房兩年裏，我到處奔走、反複建議。今天，它終於寫進了國家文件”。

　　此前一天（8月28日），中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關於改革完善房地產信貸管理推動加快構建房地產發展新模式的意見》（以下簡稱《意見》），其中的第二十六條共80多個字，從製度層麵明確階段性收入中斷的借款人可同銀行協商延後還款、展期等。

　　“我的呼籲，一句一句地寫進了國家政策。延後還款時間就是我在講的延期還貸，貸款展期就是我在講的停息延貸，延遲還本就是我說的‘緩一口氣’，一個都沒有少。國家聽到了，政策轉化了。”孟曉蘇說。

　　呼籲被聽見“覺得值”

　　NBD：《意見》第二十六條允許銀行與階段性失業、減薪的借款人協商展期延後還款，您說呼籲了兩年，其間您得到過什麽回應？

　　孟曉蘇：這兩年，我曾在多個場合反複講過一個觀點，法拍房正在侵蝕市場信心。法拍房從表麵上看，不過是銀行收貸、法院執行的一個標準債務流程。按照此前的處置方式，抵押房產會被法拍，購房者隻能被動接受評估價打七折，成交價甚至腰斬。首付沒了，房子沒了，個人信用也隨之崩塌。

　　當一個小區內出現一套低價法拍房時，其成交價會迅速成為該小區房價估值的新基準。購房者、投資者以及評估機構在參考該法拍房價格時，會普遍調低對整個小區房價的預期，導致小區房價的整體估值被拉低。全國法拍房加銀行直供房，總量不過80萬到100萬套，但對市場價格體係和金融穩定造成了遠超其體量的破壞。它不斷造成新的邊際價格，導致資產價格節節下跌。

　　我跟很多人一遍一遍地講“中止法拍”，得到的答複基本都是“不符合市場化原則”“銀行有金融紀律”“國家政策不支持”等，這兩年裏的論壇、專訪、內部研討會，隻要有場合，我就講這個事。現在我很高興，說明國家聽到了，政策轉化了，我這兩年碰的壁、受的委屈，都值了。

　　NBD：您呼籲“中止法拍”的主要依據是什麽？

　　孟曉蘇：我一直呼籲“中止法拍”，底氣來源於我國過去是有類似做法和成功經驗的。20世紀90年代中後期，東南亞金融風暴與我國經濟低迷疊加，造成許多企業陷入債務困境，股權和資產麵臨法拍。彼時，國務院果斷采取了“三中止”政策，即中止司法拍賣（暫停對困境企業的資產進行強製司法拍賣，防止資產被低價清算）、中止貸款追息（暫時停止對困難企業貸款的利息追繳，減輕企業債務負擔）、中止下崗分流（暫緩大規模的下崗裁員行動，以穩定就業和社會預期）。到2002年，我國經濟全麵複蘇，困難企業紛紛恢複活力，各種風險有效化解了。“三中止”對於當年經濟恢複起到了重要作用。

　　現在回過頭看，情況與當年有一定的相似。那些斷供的購房者，絕大多數是普通人，有人可能被裁員了，有人可能降薪了，有人可能家裏出了變故。他們隻是階段性失去了收入來源，這屬於不可抗力。

　　拿當年的方式轉向對待普通購房者，這思路是完全成立的。現在，央行和金融監管總局的新政終於把這個意思寫進去了，允許銀行跟階段性困難的借款人協商展期、延後還款，就是給這些買房人一個喘息的機會。延期還貸、停息延貸，以拍賣中止機製保居民“安身之所”，以停息緩息政策減債務負擔，以差異化征信保護家庭未來。

　　三個層麵產生影響

　　NBD：《意見》第二十六條落地後，對購房者和行業來說會有什麽影響？

　　孟曉蘇：對購房者來說，保住了房產與信用。具體來看，會在以下三個層麵產生影響。

　　第一層，給困難群體一個緩衝期。“階段性失去收入來源”這九個字，精準覆蓋失業、疾病、突發變故的家庭。延後還款、展期、延遲還本，不是免債，是告訴這一群體：不要怕，國家看到了你們的困難，給你們更多時間。市場下行周期，與其讓債務人被迫斷供、房產被低價拍賣、銀行資產進一步縮水，不如給困難群體一個喘息的機會——以時間換空間，讓緩衝換穩定。房地產是周期性行業，正因如此，斷供才是階段性的，才配得上用“三中止”式的緩衝，而不是用永久不良去清算。

　　第二層，尊重市場化、法治化。新政寫的是自主協商，不是行政命令“一刀切”。銀行和借款人坐下來談，既護了百姓權益，也留了銀行自主經營權。但核不核準、展多少期，仍由銀行按市場化、法治化原則把關，困難群體有處可談，銀行則留有識別老賴、防道德風險的口子。這是一個成熟、理性的製度設計。

　　第三層，從源頭上掐掉了法拍房增量。大量法拍房是怎麽來的，根源就在於斷供後銀行收貸、司法拍賣這個鏈條。有了《意見》第二十六條，能在早期協商調整還款計劃，相當一部分家庭不用走到法拍那一步：百姓保住房子，銀行避開壞賬，市場少一輪低價衝擊，三方各得其所。從源頭上掐斷這個鏈條，對穩定市場價格體係意義重大。

　　這條政策不是一句泛泛的倡導，而是一項具有操作性的製度安排。它意味著那些因為失業而焦慮、因為斷供而恐慌、因為法拍而無助的普通居民，現在允許坐下來和銀行平等地協商——能不能晚一點還貸，能不能少還一點息，能不能先喘一口氣？

　　從當初“三中止”幫助國企脫困，到2026年《意見》第二十六條幫助困難家庭渡過難關，曆史在告訴我們同一個道理：在市場最困難的時候，製度應該保護遇到困難的人。我希望看到這項惠及百姓的政策落地實施，讓千千萬萬普通家庭真正感受到製度的溫度。